Problemstillingen
Der vil, oftest i ældre villakvarterer, være boliglejemål i kælderlokaler – enten som værelses- eller som lejlighedslejemål.
Kælderlokaler kan, men behøver bestemt ikke altid, være problematiske at bo i. Dels kan der være sundhedsmæssige problemer, f.eks. fugt, skimmel, radon mv., dels kan der være andre problemer f.eks. i forhold til lys, lofthøjde, flugtmuligheder mv.
Nogle af problemstillingerne har med offentligretlig regulering at gøre nogen med privatretlig regulering.
Den offentligretlige regulering – mellem kommunen og ejer
Det offentlige fastsætter regler for hvornår kælderlokaler lovligt kan anvendes til beboelse. Disse fremgår bl.a. af Bygningsreglementet. Disse krav er af hensyn til de, der skal opholde sig i rummene, men er i første omgang alene en problemstillingen mellem kommunen og ejer (udlejer). Hvis lokalerne ikke opfylder disse krav, kan kommunen stille krav om ændring af forholdende, eller nedlægge forbud mod at lokalerne anvendes til beboelse. Kommunen kan i givet fald oplægge udlejer en straf i form af en bøde.
Den privatretlige regulering – mellem udlejer og lejer
Et andet retsforhold er mellem udlejer og lejer, der er et privatretligt retsforhold. Dette forhold reguleres efter lejekontrakten og Lejeloven, bl.a. kap. 10. Og afgørende for retsstillingen vil være om lejeren var, eller burde være, bekendt med om de lejede lokaler er/ikke er godkendt til beboelse. Udlejer må altid antages at være vidende om hvorvidt lokaler i kælderen er godkendte til beboelse.
Det vil i øvrigt også fremgå af BBR-meddelelsen for ejendommen, som kan ses her.
a. Lejer er bekendt med at der lejes lokaler, der ikke er godkendte til beboelse
Hvis lejer vidste, at der var tale om leje af lokaler, der ikke var godkendt til beboelse, f.eks. fordi udlejer har oplyst det, eller hvis lejeren ikke vidste det, men burde have vidst det, er der i udgangspunktet ikke anledning til særlige rettigheder for lejer.
Det kan naturligvis altid diskuteres, hvornår en lejer burde vide, at et kælderlokale ikke er godkendt til beboelse. Hvis man ikke undersøger det, skal det nok være meget oplagt, at et kælderlokale langt fra opfylder betingelserne for at være egnet til ophold for personer, for at det vil blive statueret at lejer burde have vidst at der var tale om ikke beboelsesgodkendte lokaler, hvis udlejer ikke gør opmærksom på det.
At der ikke gælder særlige rettigheder betyder, at lejer har alle de almindelige rettigheder i Lejeloven til at påberåbe sig mangler, f.eks. skimmel, fugt, manglende tilfredsstillende opvarmning mv., men altså ikke udvidede rettigheder.
b. Lejer hverken vidste eller burde vide at der lejes lokaler, der ikke var godkendte til beboelse
Hvis udlejer lejer lokaler, der ikke er godkendte til beboelse, ud til en lejer til beboelse, misligholder udlejer sine forpligtelser.
Lejer kan vælge at leve med det uden at påberåbe sig misligholdelsen. Og ellers skal lejeren reagere inden 2 uger efter at lejer har konstateret, at der er tale om leje af lokaler, der ikke er godkendt til beboelse. i modsat fald mister lejer muligheden for senere at gøre indsigelsen gældende.
Hvis de ulovlige forhold kan afhjælpes ved fysiske bygningsarbejder, og udlejer rent faktisk straks afhjælper de ulovlige forhold og får lokalerne godkendt til beboelse ved kommunen, kan lejer alene kræve forholdsmæssigt for den eventuelt nedsatte brugsret og eventuelt kræve sine egentlige økonomiske tab erstattet.
Men hvis udlejer ikke reagerer på lejers indsigelse om, at de udlejede lokaler ikke er godkendt til beboelse, kan lejer ophæve lejeforholdet og kræve erstatning for sine tab.
Lejer har naturligvis ved siden af også alle sine almindelige mangelsindsigelser, hvis lejer vælger at ville fortsætte lejemålet efter at have fået viden om lokalernes ulovlige anvendelse.
Hvis kommunen påbyder udlejer at bringe lejeforholdet til ophør
Problemet med beboelse af kælderlokaler, der ikke er godkendt hertil, kan i praksis opstå ved at kommunen bliver opmærksom på det, f.eks. i forbindelse at en lejer søger boligsikring, og derefter fremsætter påbud overfor udlejer om, at han skal afvikle lejeforholdet. Udlejer kan herefter blive nødt til at opsige lejeforholdet i en situation, hvor udlejer ikke har mulighed herfor.
Det vil være en misligholdelse fra udlejers side, der medfører at udlejer skal betale erstatning til lejeren. Desværre bliver erstatning i praksis begrænset til at betale flytteudgifter, og måske en midlertidig “mer”-leje i et erstatningslejemål. En eventuel permanent højere leje i et nyt lejemål vil sjældent være er erstatningsberettiget tab, da det nok vil modsvares af en bedre lejemål.