Problemstilling
Rettidig betaling af leje mv. er lejers vigtigste forpligtelse og tilsvarende er manglende betaling lejeres groveste misligholdelse af retsforholdet med udlejeren.
Hvis lejer derfor ikke betaler den fulde leje mv. senest sidste rettidige betalingsdag, misligholder lejer. Og udlejer får ret til at gøre misligholdelsesbeføjelser gældende, når lejer misligholder – derunder i form af ophævelse af lejemålet.
Betingelser
Inden udlejer kan ophæve lejemålet som følge af lejers manglende rettidige betaling af pligtig pengeydelse, derunder leje, acontobidrag mv.foreskriver Lejeloven dog en særlig fremgangsmåde i § 93, som udlejer skal følge inden gyldig ophævelse kan afgives, idet udlejer kun kan ophæve lejeforholdet, hvis den skyldige lejerestance ikke er betalt inden 14 dage efter at et betalingspåkrav er kommet frem til lejer :
- Udlejer skal altså udsende et skriftligt påkrav til lejer.
- Udlejer kan tidligst afgive påkravet efter 3. hverdag (der ikke er en lørdag eller grundlovsdag) efter sidste rettidige betalingsdag.
- Påkravet skal udtrykkeligt angive, at lejemålet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden påkravsfristens udløb.
- Påkravsfristen er 14 dage efter at påkravet er kommet frem til lejer hvilket skal angives i påkravet. Udløber denne frist på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag udskydes påkravsfristen til den næstfølgende hverdag.
- Udlejer må kræve et påkravsgebyr (reguleres årligt og udgør 291 kr. i 2022), der er pligtig pengeydelse for ulejligheden med at udsende påkravet.
Fortsat manglende betaling
Du får således med tillæg af påkravsgebyr en ekstra chance for at undgå ophævelse af lejemålet i form af påkravsfristen.
Men hvis du fortsat ikke betaler hele det skyldige lejerestance incl. påkravsgebyr senest inden udløbet af påkravsfristen, må udlejer ophæve dit lejemål ved at fremsende en ophævelseserklæring.
I det øjeblik, den er kommet frem til lejer, er lejemålet ophævet.
Hvis du når at betale inden ophævelsen er kommet frem, gælder ophævelsen ikke. Men betaling efter at ophævelsen er kommet frem betyder ikke, at lejemålet kan fortsætte (med mindre, at udlejer accepterer det).
Virkning af ophævelse
Lejemålets ophævelse får den praktiske følge, at du omgående skal fraflytte. Det er muligt, at du, hvis udlejer er flink, i praksis får et par dage til at pakke mv. Men du har ikke, som ved opsigelse, krav på nogen fraflytningsfrist.
Flytter du ikke frivilligt kan udlejer udsætte dig af lejemålet med Fogedrettens bistand – og eventuelt politiets.
Endvidere bliver du som følge af ophævelse forpligtet til at erstatte alle de økonomiske tab, som udlejer har, som følge af din misligholdelse. F.eks. betaling af den skyldige leje mv., leje i en opsigelsesperiode, omkostninger, derunder advokatomkostninger og evt. flyttemand mv.
Inkassoomkostninger
Ovenfor er ikke medregnet inkassoomkostninger.
Men hvis betingelserne herfor er opfyldt kan en udlejer også tage skyldig husleje til inkasso og dermed få krav på at du skal betale inkassoomkostninger.
Men manglende betaling af inkassoomkostninger alene kan ikke føre til lejemålets ophævelse, hvis du har betalt lejerestancen, påkravsgebyr og evt. anden pligtig pengeydelse. Men, hvis betingelserne var opfyldt, skylder du fortsat inkassoomkostningsbeløbet, som udlejer dog kun kan inddrive på sædvanlig vis.
Hvis du ikke betaler hele det beløb, som du bliver opkrævet, skal du i forbindelse med eller i tilknytning til betalingen angive præcist, hvad du betaler. F.eks. hvis du kun betaler skyldig husleje mv. og påkravsgebyr, men ikke inkassoomkostningerne.